Guía Completa de Planificación y Gestión de Proyectos de Construcción

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Fundamentos de la Planificación y Gestión de Proyectos de Construcción

1. Definición de Proyecto desde la Perspectiva de la Planificación: Un proyecto se define como un conjunto de planos y documentos que definen una obra. Los detalles constructivos deben estar perfectamente definidos para permitir la comprobación del coste del proyecto. Una condición primordial es que pueda ser ejecutado por terceros. Los objetivos principales son:

  • Tener un resultado final satisfactorio.
  • Mantener un coste económico equilibrado.
  • Ajustar el tiempo a los plazos acordados.
  • Cubrir las necesidades del cliente.

Fase de Contratación

2. Subapartados de la Fase de Contratación:

  1. Propuesta de oferta.
  2. Estudio de la oferta por la empresa constructora.
  3. Adjudicación de la obra.

3. Procedimiento Abreviado Simplificado (P.A.S) en la Adjudicación de Obra: Es un proceso mediante el cual se elige directamente a la empresa constructora para realizar la obra, generalmente por oferta y en casos de emergencia.

Gestión de Costes

5. Control de Gestión de Costes: Se realiza para controlar la diferencia entre lo certificado y el coste previsto, con controles periódicos para confirmar que todo está acorde con lo pactado.

El Promotor

7. El Promotor: Puede ser una persona jurídica (pública como un ayuntamiento, privada como una empresa, o colectiva como una sociedad cooperativa) o una persona física. Su capital puede ser propio o ajeno (préstamo promotor). Contrata el proyecto, la dirección facultativa (DF) y la construcción.

Seguridad y Salud en la Fase de Diseño

8. Medidas de Prevención de Riesgos en la Fase de Diseño: El coordinador de seguridad y salud (CSS) define los riesgos y las medidas preventivas de la obra.

  • Fase de Proyecto: Estudio Básico de Seguridad y Salud (EBSS).
  • Fase de Ejecución: Plan de Seguridad y Salud (PSS).

Restricciones del Proyecto

10. Restricciones de un Proyecto: Tres factores principales: tiempo, calidad y coste. Si la calidad aumenta, el coste y el tiempo de ejecución también aumentan, ya que la calidad del producto requiere seguir procesos de ejecución más rigurosos.

Planificación vs. Programación

Planificación (PLANI): Secuenciar las actividades con las interrelaciones que existan entre ellas. El objetivo es anticipar el desarrollo de la obra, dando una respuesta previa anticipada a cuánto se tardará en construir.

  • Análisis de las actividades y su orden relativo de ejecución.
  • Sirve para expresar el orden en que las operaciones deberán desarrollarse para conseguir terminar el proyecto.

Programación (PROGRAM): Calendarizar la planificación teniendo en cuenta los días festivos, y el calendario laboral de la construcción de la localidad. Se obtiene de la planificación previa.

  • Obtención de programas de trabajo mediante el CPM (Método del Camino Crítico), PERT (Técnica de Programación, Evaluación y Revisión), Roy y Gantt.

Proceso a Seguir en la Planificación y Programación

  1. Definir el proyecto.
  2. Dividir en fases.
  3. Dividir en actividades.
  4. Ordenar y relacionar las actividades.
  5. Calcular la duración de las actividades.
  6. Definir los recursos necesarios.
  7. Crear el calendario.
  8. Revisar el coste-tiempo de manera objetiva.
  9. Ajustar el programa.
  10. Establecer la línea base (la línea fijada al inicio de la obra, sobre la cual se harán los seguimientos y comparaciones entre lo establecido y lo real).

Diferencia entre CPM y PERT

La diferencia principal está en cómo manejan los tiempos del proyecto. CPM (Método del Camino Crítico) se usa cuando se conocen con precisión los tiempos de cada tarea, ayudando a identificar las más importantes para no retrasar el proyecto. PERT se usa cuando no se sabe exactamente cuánto durarán las tareas, utilizando tres estimaciones (optimista, probable y pesimista) para calcular un tiempo aproximado. CPM es más común en obras con tareas claras, y PERT en proyectos más inciertos, como investigaciones.

Fases del Proyecto

Fase de Diseño

(Diseñar el proyecto)

  1. Estudio Previo: Fase preliminar donde se toman las ideas que contendrá el croquis y el presupuesto aproximado.
  2. Anteproyecto: Contiene memoria, planos a escala y presupuesto más avanzado. La principal diferencia es que se pasa de croquis a planos dibujados a escala.
  3. Proyecto Básico: Para empezar a construir, debe ser apto para la licencia municipal.

Fase de Contratación

(Obtener a las personas responsables de llevar a cabo la obra). Estudio comparativo para decidir la mejor oferta por parte de la empresa constructora (FCC – Fomento de Construcciones y Contratas).

Estudio de la Oferta por Parte de la Empresa Constructora (E.C.)

  • Proyecto de ejecución.
  • Experiencia en obras similares.
  • Petición de ofertas a empresas subcontratistas:
  • Precio de cada unidad de obra (u.o.).
  • Gastos de instalación de obra.
  • Maquinaria y medios auxiliares (duración y coste).
  • Personal técnico (obreros entran en u.o.) y administrativo.
  • Gastos generales (GG).
  • Programa de los trabajos/Planificación.

Documentación

  • Documentación Técnica: Organigrama, recursos de maquinaria, planificación, plan provisional de instalaciones de obra, memoria de seguridad y salud (SS), calidad, dosier de obras realizadas, certificado de calidad.
  • Documentación Administrativa: Declaración jurada de estar al corriente de los pagos, DNI del responsable, escrituras (registro mercantil), pago de garantía/aval (pago inicial para demostrar capacidad), acreditación (apto para el tipo de obra), seguro (TRC – Todo Riesgo Construcción).
  • Propuesta Económica:

PEC (Presupuesto de Ejecución por Contrata): Puede ser con o sin IVA, o IGIC en Canarias.

PEM (Presupuesto de Ejecución Material): Medición por precio unitario = PEM.

Para obtener el PEC, se suma el PEM, gastos generales (GG) 13%, y beneficio industrial (BI) 6%, repartido en porcentajes. Se compara este PEC de la oferta con el PBL (Presupuesto Base de Licitación) del proyecto, obteniendo un porcentaje de baja o alza.

Adjudicación de Obra: A qué empresa constructora se va a dar. Ley de Contratos del Sector Público.

Tipos de Adjudicación

  • Procedimiento Abierto: El único criterio es el precio.
  • Procedimiento Restringido: Fase previa donde las empresas que no cumplen los requisitos no son seleccionadas.
  • Procedimiento Abierto Simplificado: Directamente a una empresa sin pedir ofertas. En situaciones de emergencia, posible en una empresa pública sin pedir ofertas.

Fase de Ejecución

(Construir)

  1. Fase Previa: Definir los métodos de ejecución siguiendo un proceso constructivo para tener un índice del desglose de las actividades a realizar, elegir la maquinaria adecuada y medios auxiliares (casetas, servicios, vallas de seguridad), mano de obra (MO) y empresas subcontratistas, cantidades totales de materiales (para pedir ofertas), realizar la programación de trabajos para que la duración sea igual o menor al plazo fijado, y planificación financiera (prever los gastos mensuales).
  1. Licencias y Permisos: Licencia de obra/ocupación de vía pública, permisos habituales (agua, saneamiento, accesos), otros permisos (demolición, grúas).
  2. Plan de Instalación de Obra: Accesos para maquinaria y peatones, instalaciones generales, estudio de movimiento de materiales al mismo nivel o distinto, instalaciones de hormigonado, instalaciones de ferralla, áreas de almacenamiento.
  1. Fase de Ejecución de Obra Propiamente Dicha: Cumplir con el plazo, seguridad, calidad, coste y beneficios previstos. Es imprescindible su seguimiento, estudiando posibles desviaciones y actualizando las planificaciones. Cerca del fin de obra, se realiza una visita de inspección.

Fases de Edificación

  • Actividades Previas:
    • Vallado perimetral de la obra y señalización.
    • Protección de aceras y bordillos.
    • Casetas, baños químicos.
    • Acometida provisional.
  • Demolición:
    • De cimentación, muros, forjados.
    • Levantamiento de puertas.
    • Desmontaje de ventanas e instalaciones.
  • Movimiento de Tierras:
    • Desbroce y limpieza.
    • Excavación en vacío.
    • Excavación de zapatas, zanjas y pozos.
    • Compactaciones.
    • Relleno de zanjas.
  • Saneamiento:
    • Colectores.
    • Arquetas.
    • Pozo de saneamiento.
  • Cimentación:
    • Ejecución de pilotes y micropilotes.
    • Pantalla de tablestacas.
    • Zapatas y losa de hormigón armado (h.a.).
    • Muro de contención.
    • Encepado: elemento estructural de h.a. que se utiliza para enlazar pilotes con pilares o muros.
  • Estructura:
    • Ejecución de muro de contención de fábrica o tierra armada.
  • Cerramientos y Particiones:
    • Ejecución de muro de fachada de fábrica usando conectores para que no se forme la pared preñada (mira de replanteo).
    • Ejecución de fachada ventilada.
    • Dintel y cargadero.
    • Tabiquería interior.
  • Cubierta:
    • Ejecución de cubierta plana e inclinada.
    • Montaje de lucernarios.
  • Aislamiento e Impermeabilización:
    • Colocación de aislamiento térmico.
    • Aislamiento acústico.
    • Impermeabilización de trasdós de muro (huevera y lámina geotextil que separa líquido del suelo).
  • Instalaciones:
    • Colocación de bajantes y conductos verticales.
    • Derivaciones en individual (agua, electricidad, telecomunicaciones y gas).
    • Replanteo de instalaciones.
    • Instalación de fontanería, saneamiento, electricidad y telecomunicaciones.
  • Revestimientos y Falsos Techos:
    • Alicatado.
    • Guarnecido y enlucido de yeso.
    • Mortero monocapa.
  • Pavimentos:
    • Solado de baldosas.
    • Pavimento de madera y vinílico.