Desarrollo y Ejecución de Proyectos de Construcción: Fases, Agentes y Control de Calidad

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Un proyecto es un conjunto de planos y documentos que definen una obra. La condición primordial de un proyecto es que pueda ser ejecutado por una tercera persona, con detalles constructivos perfectamente definidos que permitan valorar su coste de realización, acorde a la normativa vigente.

Objetivos de un Proyecto

  • Tener un resultado final satisfactorio.
  • Mantener un coste económico equilibrado.
  • Cumplir con un tiempo ajustado, respetando los plazos acordados.
  • Cubrir las necesidades del cliente.

Fases de Desarrollo y Ejecución de un Proyecto de Construcción

A. Fase de Diseño

Esta fase se centra en el diseño del proyecto:

  1. Estudio Previo: Fase preliminar donde se recogen las ideas que contendrá el proyecto, incluyendo croquis y un presupuesto aproximado.
  2. Anteproyecto: Contiene una memoria descriptiva, planos a escala y un presupuesto más avanzado. La principal diferencia con el estudio previo es la transición de croquis a planos dibujados a escala.
  3. Proyecto Básico: Documento necesario para iniciar la construcción y obtener la licencia municipal.

B. Fase de Contratación

Esta fase se enfoca en la selección de los responsables de llevar a cabo la obra:

Se realiza un estudio comparativo para decidir la mejor oferta por parte de la empresa constructora (E.C.). Por ejemplo, FCC (Fomento de Construcciones y Contratas).

Estudio de la Oferta por Parte de la E.C.
  • Proyecto de Ejecución
  • Experiencia en obras similares
  • Petición de ofertas a empresas subcontratistas:
    • Precio de cada unidad de obra
    • Gastos de instalación de obra
    • Maquinaria y medios auxiliares
    • Duración y coste
    • Personal técnico (obreros entran en unidad de obra, no aquí) y administrativo
    • Gastos generales (GG)
    • Programa de los trabajos/Planificación

Una vez finalizada la fase de contratación:

  • Documentación Técnica: Organigrama, recursos de maquinaria, planificación, plan provisional de instalación de obra, memoria de Seguridad y Salud (SS), calidad, dosier de obras realizadas, certificados de calidad.
  • Documentación Administrativa: Declaración jurada de estar al corriente de los pagos, DNI del responsable, escrituras (registro mercantil), pago de garantía/aval (pago inicial para demostrar capacidad), acreditación (apto para el tipo de obra), seguro (TRC – Todo Riesgo Construcción).
  • Propuesta Económica: PEC (Presupuesto de Ejecución por Contrata). Existen dos tipos: con y sin IVA, o IGIC en el caso de las Islas Canarias.

PEM (Presupuesto de Ejecución Material): Medición x Precio Unitario = PEM

Para obtener el PEC, se suma el PEM + GG (Gastos Generales, 13%) + BI (Beneficio Industrial, 6%), repartido en porcentaje.

Se compara el PEC de la oferta con el PBL (Presupuesto Base de Licitación), obtenido en porcentaje de Baja o Alza.

  • Adjudicación de la Obra: Decisión de a qué empresa constructora se adjudicará el proyecto. Se rige por la Ley de Contratos del Sector Público.
Tipos de Adjudicación
  • Procedimiento Abierto: El único criterio es el precio.
  • Procedimiento Restringido: Fase previa donde las empresas que no cumplen los requisitos son descalificadas, seleccionando solo las que cumplen.
  • Procedimiento Abierto Simplificado: Adjudicación directa a una empresa sin solicitar ofertas. Esto es posible en situaciones de emergencia, especialmente con empresas públicas.

C. Fase de Ejecución

Esta fase se centra en la construcción del proyecto:

  1. Fase Previa: Definir los métodos de ejecución siguiendo un proceso constructivo para tener un índice del desglose de las actividades a realizar, elegir la maquinaria adecuada y los medios auxiliares (casetas, servicios, vallas de seguridad), mano de obra (MO) y empresas subcontratistas, cantidades totales de materiales (para pedir ofertas), realizar la programación de trabajos para que la duración sea igual o menor al plazo fijado, y la planificación financiera (prever los gastos mensuales).
a. Licencias y Permisos
  • Licencia de obra/ocupación de vía pública
  • Permisos habituales (agua, saneamiento, accesos)
  • Otros permisos (demolición, grúas)
b. Plan de Instalación de Obra
  • Accesos para maquinaria y peatones
  • Instalaciones generales
  • Estudio de movimiento de materiales (mismo nivel o distinto)
  • Instalación de hormigonado
  • Instalación de ferralla
  • Áreas de almacenamiento
  1. Fase de Ejecución de Obra Propiamente Dicha: Cumplir con el plazo, seguridad, calidad, coste y beneficios previstos. Es imprescindible realizar un seguimiento, estudiar posibles desviaciones y, una vez analizadas, actualizar las planificaciones. Cerca del final de la obra, se realiza una visita de inspección.

Agentes en el Proceso de Construcción

  • PROMOTOR: Persona física o jurídica, pública o privada, que tiene la potestad y la capacidad para decidir realizar una obra en un terreno de su propiedad. Puede contar con capital propio o ajeno (normalmente un préstamo promotor). Debe contratar a los técnicos (proyectista y supervisores – Dirección Facultativa) y al constructor (mediante licitación o selección directa).
  • PROYECTISTA: Profesional encargado por el promotor para redactar el proyecto, sujeto a las normativas vigentes.
  • CONSTRUCTOR/CONTRATISTA: Contratista principal que, mediante un contrato, se encarga de ejecutar las obras según lo especificado en el proyecto. Puede subcontratar a otras empresas para realizar trabajos específicos.
  • SUBCONTRATISTA: Persona o empresa que, a través de un contrato, asume la ejecución de varios proyectos. La Ley 32/2006 regula las subcontrataciones en el sector de la construcción, estableciendo un máximo de 3 niveles de subcontratación (principal y dos lineales). Se debe llevar un libro de subcontratación para posibles auditorías.
  • DIRECCIÓN FACULTATIVA: Técnicos competentes designados por el promotor, encargados de la dirección y el control de la ejecución de la obra. El Coordinador de Seguridad y Salud (SS) no es empleado de la constructora, sino que también es contratado por el promotor.
    • Director de Obra: (Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos) Se encarga de los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales.
    • Director de Ejecución de Obra: (Ingeniero, Aparejador) Controla cualitativa y cuantitativamente la construcción y su calidad.
    • Coordinador de SS: Elabora el estudio básico de Seguridad y Salud, y el Plan de Seguridad y Salud.
  • ENTIDADES DE CONTROL DE CALIDAD: Prestan asistencia técnica para verificar la calidad (OCT – Organismo de Control Técnico) del proyecto, los materiales, la ejecución de la obra y las instalaciones, según el proyecto y la normativa aplicable. Deben estar acreditadas e incluidas en el laboratorio de control técnico.