Sistemas de Ordenación de la Edificación: Conceptos Fundamentales

Existen tres sistemas básicos para la ordenación de la edificación:

• Sistema de Alineaciones de Calle: Son el parámetro principal al cual debe ajustarse la edificación. Su volumetría está completada por una altura reguladora y una profundidad máxima. Lo habitual en estas edificaciones es que ocupen toda la anchura del solar en el frente de la calle y que tengan medianeras comunes.
• Sistema de Edificación Aislada: El parámetro básico es la parcela. La cantidad de edificación construible en cada parcela está limitada por un índice de edificabilidad que se aplica a la superficie de la misma.
• Sistema de Edificación Volumétrica: Es la ordenación urbanística que determina la volumetría del edificio.

Sistema de Alineaciones de Calles

Se caracteriza porque las edificaciones se disponen de manera continua a lo largo de las alineaciones de los viales.

Parámetros Clave

• Alineaciones de la calle y de la edificación
• Altura reguladora
• Profundidad edificable
• Retranqueos

Definiciones de Parámetros

Alineaciones de la Calle y de la Edificación: Son las líneas que definen el plano de la fachada y que coinciden con la divisoria entre espacio público y privado. Las alineaciones están determinadas en los planos de ordenación, que son los que definen las manzanas, las cuales se suelen prever cerradas por una franja de edificación en todo su perímetro.

Altura Reguladora: Es la altura en metros y en número de plantas que puede tener un edificio. Suele ser una altura máxima, establecida en función de la anchura de la calle.

Profundidad Edificable: Es la anchura de la franja de la parcela, medida desde la alineación. Forma una corona en el perímetro de la manzana (define el patio interior de la manzana). Su ámbito puede ser no edificable o edificable, parcial o totalmente en planta baja. Las profundidades habituales son entre 12 y 20 metros.

El Sistema de Edificación Aislada en Parcela

Parámetros Principales

• Parcelación: La superficie mínima y la fachada mínima son las más frecuentes. Indica también el señalamiento de parcelas máximas.
• Edificabilidad: El índice de edificabilidad (m² de techo/m² de suelo) se aplica a la superficie de la parcela y determina la cantidad máxima de edificación construible en cada una.
• Ocupación: Porcentaje de la parcela que puede ser ocupado por la edificación. Garantiza una cierta proporción de parcela para el arbolado y la jardinería y establece un límite de ocupación.
• Distancias a los Lindes o Límites: Son franjas en todo el perímetro de la parcela que no pueden ser invadidas por ningún elemento de la edificación. Es frecuente establecer una franja mínima de 3 metros, que suele aumentar a 5 metros en la fachada que da a la calle y en el fondo de parcela.
• Altura y Número de Plantas: La altura máxima funciona como un límite que condiciona el diseño del edificio. Junto con los dos parámetros anteriores, establece el volumen dentro del cual deberá desarrollarse el proyecto arquitectónico.

El Sistema de Definición Volumétrica

Los volúmenes de edificación se definen mediante:

• El señalamiento de las alineaciones de sus plantas de fachada.
• El establecimiento de su altura y número de plantas, incluyendo los cuerpos volados.

Sistemas Híbridos

Manzanas cerradas por definición volumétrica: Las manzanas alineadas a calles se pueden definir con alineaciones en la calle y en el patio de manzana, o con perfil regulador por lo que respecta a este último. La definición de las cotas de la planta baja y de las unidades de proyecto (parcelas mínimas) se puede hacer según la técnica de las alineaciones o de la definición volumétrica.

Sótano, Planta Baja, Planta Piso y Alturas de la Edificación

En todos los sistemas de ordenación, es importante aclarar qué planta del edificio tiene la consideración de planta baja.

Definición de Planta Baja según el Sistema

• Sistema de Alineaciones: La planta baja viene determinada por la rasante de la misma. La ordenación urbanística establece el intervalo por encima y por debajo de la rasante de la calle en que se debe situar la cota del pavimento para que se considere planta baja.
• Sistema de Edificación Aislada en Parcela: La consideración de la planta baja se hace con referencia a la topografía de la parcela y, si esta debe tener movimiento de tierras, a la topografía final de la parcela.

La altura máxima de los edificios: Es función del número de plantas admitidas. La altura de las plantas no será superior a 3,05 metros.

Normativa Urbanística (Ejemplo de Plan General)

Artículo 4.5.10. Plantas sobre rasante.

Para el cómputo de las plantas sobre rasante se considerarán aquellas (o la parte de ellas) que sobresalgan máximo un metro.

Artículo 4.5.1. Altura máxima.

Se entiende por altura máxima la señalada en el planeamiento como valor límite de la altura de edificación (número de plantas y unidades métricas).

Artículo 4.5.15. Alturas libres.

La altura mínima libre en los distintos tipos de planta es:

• Planta sótano y garaje: 2,30 metros.
• Planta baja de viviendas: 3 metros.
• Entreplanta: 2,20 metros.
• Plantas de piso: 2,50 metros. (En cocinas y baños, debido a las instalaciones, suelen reducirse a 2,20 metros de altura).

Cuerpos Volados y Otros Parámetros Comunes

Los edificios suelen tener, en sus plantas piso, balcones, tribunas y terrazas que vuelan sobre la calle. Las técnicas habituales han sido establecer una máxima longitud de vuelo y que esta no pueda sobrepasar una determinada proporción de la anchura de la calle.

Construcciones por Encima y por Debajo de la Altura Reguladora

Por Encima de la Última Planta

Se considera la línea de cornisa del edificio para la medición de la altura reguladora. Sin embargo, los edificios tienen siempre elementos y construcciones por encima de la línea de cornisa: barandillas del terrado, tejados, accesos al terrado e instalaciones cada vez más numerosas.

• Torreones de Escalera y Cuarto de Máquinas de Ascensores: La altura máxima será de 2,50 m desde la rasante del último forjado y deberán estar retranqueados si la manzana está cerrada, con un mínimo de 4 m desde cualquier fachada exterior.
• Trasteros: Se permite un trastero por vivienda o local, con altura útil igual o mayor a 1,50 m y que no superará los 10 m².

Sótanos

Solo podrán establecerse los siguientes usos:

• Instalaciones al servicio de la edificación o de alguno de sus componentes privativos.
• Aparcamientos y garajes.
• Usos no residenciales, siempre que dispongan de acceso desde dicha planta.

La Regulación Urbanística de los Usos

En cada zona, el plan señalará los usos admitidos o los usos prohibidos.

Normas Urbanísticas del Plan General: Clasificación de Usos

(Referencia a la estructura normativa)

TÍTULO 3. CLASIFICACIÓN GENERAL DE LOS USOS

CAPÍTULO 1. APLICACIÓN Y TIPOS DE USOS

• Artículo 3.1.1. Aplicación.
• Artículo 3.1.2. Uso global y uso pormenorizado.
• Artículo 3.1.3. Uso complementario, uso accesorio y uso compatible.
• Artículo 3.1.4. Uso prohibido.
• Artículo 3.1.5. Tipos de Usos.

Los usos principales que caracterizan la zona son:

• Usos Compatibles: Se pueden admitir siempre y cuando no interfieran en los usos principales.
• Usos Complementarios: Solo se admiten en la zona en la medida que complementen el uso principal.

El aparcamiento es un uso que suele ir asociado a la implantación de otros.

CAPÍTULO 3. USO RESIDENCIAL

• Artículo 3.3.1. Definición y usos pormenorizados.
• Artículo 3.3.2. Vivienda exterior.
• Artículo 3.3.3. Dotación de aparcamiento.
• Artículo 3.3.4. Usos prohibidos.

Regulación Ambiental de las Actividades

Se incluyen actividades que, pese a responder a la finalidad genérica que expresa su denominación, son de naturaleza muy diferente. Estas áreas de control ambiental comprenderán las zonas urbanísticas que correspondan a cada nivel de protección.

UT 2. Organización Edificatoria: Tipologías y Aplicación Práctica

Definiciones Clave

• Parcela: Es la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso. (La Norma Zonal, N.Z., es la norma en la que se indican los m² de la parcela, etc.).
• Índice de Edificabilidad (i.e.): Es la relación entre la superficie máxima edificable (m² de techo) y la superficie de la parcela (m² de suelo). Se expresa en m²t/m²s.
• Edificabilidad: Es la cantidad máxima de edificación construible (metros cuadrados de techo edificables), contando todas las plantas construidas.
• Parcela Mínima: Superficie mínima que debe tener una parcela para que se puedan autorizar sobre ella los usos permitidos por el planeamiento urbanístico.
• Superficie de Suelo: En edificación, es el área del mismo limitada por los lados de la figura geométrica objeto de la medición, contada en proyección horizontal.

Cálculo de Superficies

Superficie Útil: Limitada por el perímetro definido por la cara interior de sus elementos de separación con el exterior o con otras viviendas o locales de cualquier uso, incluyendo la de anexos de uso privativo. Queda excluida la superficie ocupada, así como la superficie de suelo en la que la altura libre sea inferior a 1,50 m.

Nota: Se computará el 50% de la superficie de suelo de los espacios de uso privativo, como terrazas, tendederos u otros.

Superficie Construida: En una vivienda es la superficie de suelo limitada por el perímetro de la vivienda definido por la cara exterior de sus elementos de separación con el exterior y por el eje de simetría de los paramentos de separación con otras viviendas o locales de cualquier uso. Se descuentan huecos en forjados y huecos de ascensor. Se le suma, además, la parte proporcional de los elementos comunes del edificio (como escaleras, pasillos y vestíbulo de entrada). Para hacerse una idea del tamaño real de una vivienda se necesita saber la superficie útil, ya que es esta última la que se va a poder utilizar. (Incluye todos los muros de cerramientos).

Cómputo de Cuerpos Volados

Los cuerpos volados, balcones y terrazas que estén cubiertos por otros elementos y lateralmente delimitados por paredes cuentan para la superficie de la siguiente manera:

• Terraza sin cubrir/descubierta: 0%
• Terraza cubierta: 50%
• Terraza cubierta y delimitada: 100%

Dimensiones Mínimas de Habitabilidad

• Vestíbulo: Mínimo 2,50 m².
• Pasillos: Ancho mayor o igual a 0,90 m.
• Dormitorio Principal: Mínimo 12 m²; debe permitir inscribir un rectángulo de 3,00 x 2,70 m.
• Dormitorio Doble: Superficie igual o mayor a 8 m².
• Dormitorio Sencillo: Debe permitir inscribir un rectángulo de 1,80 x 1,80 m.
• Armario Ropero: Anchura  0,55 m, altura  2,00 m.
• Cocina:  5 m².
• Cocina-Comedor:  6 m².
• Baño: Superficie mínima 4 m².
• Aseo: Superficie mínima 3 m².
• Tendedero: Mínimo, debe permitir inscribir un rectángulo de 2,00 x 1,00 m.
• Trastero: 10 m².
• Plaza de Aparcamiento: Ancho mín. = 2,25 m.
• Salón-Comedor: Mayor o igual a 20 m².