Derechos Reales: Conceptos Fundamentales
Los derechos reales son relaciones jurídicas entre una persona y un bien, que permiten ejercer un poder inmediato, directo y exclusivo sobre este. Son oponibles a terceros, lo que significa que todas las demás personas deben respetar dicho poder.
La Propiedad: Derecho Real por Excelencia
La propiedad es el derecho real por excelencia. Permite a su titular usar, gozar y disponer del bien de manera plena.
Clasificación de Bienes Jurídicos
- Corpóreos: Bienes percibidos por los sentidos (ej. un terreno).
- Incorpóreos: Bienes percibidos por la inteligencia (ej. un derecho de autor).
- Fungibles: Bienes que pueden ser reemplazados por otros del mismo tipo, calidad y cantidad (ej. dinero).
- No Fungibles: Bienes únicos e irremplazables (ej. un automóvil específico con características únicas).
- Consumibles: Bienes que se extinguen con el primer uso (ej. comida).
- No Consumibles: Bienes que permiten un uso prolongado sin extinguirse (ej. un vehículo).
Bienes del Estado
- Dominio Público: Bienes destinados al uso general de la comunidad (ej. plazas, calles, ríos).
- Dominio Privado: Bienes que el Estado posee como propietario común, sujetos a las normas del derecho privado.
Propiedad Intelectual
La propiedad intelectual protege las creaciones del intelecto humano, tales como obras literarias, inventos, diseños, software o conocimientos tradicionales. Se considera un bien mueble e intangible.
La Posesión (Art. 896 C.C.)
La posesión es el ejercicio de hecho de un poder sobre un bien, con la intención de actuar como propietario, incluso sin serlo legalmente.
Elementos de la Posesión
- Corpus: El control físico y material del bien.
- Animus: La intención de poseer el bien como si fuera el dueño (animus domini).
La prescripción adquisitiva (usucapión) es un mecanismo legal que permite al poseedor adquirir la propiedad de un bien tras un periodo de tiempo determinado (generalmente 10 años), como consecuencia de la inacción del propietario original.
Tipos de Posesión
- Inmediata: Aquella que tiene contacto directo con el bien, generalmente de forma temporal (ej. el arrendatario en un contrato de alquiler).
- Mediata: Aquella que permite el uso del bien a otro (ej. el arrendador).
- Legítima: Posesión que se sustenta en un título válido y confiere el derecho a poseer.
- Ilegítima: Posesión sin derecho; puede ser:
- De Buena Fe: Cuando el poseedor cree tener derecho a poseer, aunque no sea así.
- De Mala Fe: Cuando el poseedor sabe que no tiene derecho a poseer.
- Precaria: Posesión sin título o con título vencido, sin oposición del propietario.
Presunciones Legales de la Posesión (Art. 912-915 C.C.)
Se presume que:
- El poseedor es propietario (presunción iuris tantum, admite prueba en contrario).
- El poseedor de un bien principal posee también sus accesorios.
- La posesión es de buena fe (salvo prueba en contrario).
- La posesión continúa desde su inicio hasta la situación actual, si se prueba el inicio y la situación presente.
Mejoras en la Posesión (Art. 916-917 C.C.)
Las mejoras pueden ser necesarias, útiles o de recreo.
- El poseedor puede exigir el pago por mejoras necesarias y útiles.
- El poseedor puede retirar las mejoras de recreo, siempre que no dañe el bien.
- Derecho de Retención (Art. 918 C.C.): El poseedor puede retener el bien hasta que se le paguen las mejoras que le corresponden.
Defensa de la Posesión
Defensa Extrajudicial:
El poseedor puede recuperar el bien por su cuenta dentro de un plazo máximo de 15 días desde el despojo, sin emplear violencia.
Defensa Judicial:
Se utilizan los interdictos posesorios si la posesión es perturbada o despojada. El poseedor está protegido si ha poseído por más de un año.
Extinción de la Posesión
La posesión se extingue por tradición (entrega), abandono, fallo judicial o pérdida total del bien.
Interdictos Posesorios
Los interdictos son acciones judiciales diseñadas para proteger la posesión. En estos procesos, no se debate la propiedad del bien, sino únicamente el hecho de haber poseído.
1. Interdicto de Retener:
Protege al poseedor frente a perturbaciones que amenazan su posesión. Ej.: un vecino amenaza con invadir el terreno.
2. Interdicto de Recobrar:
Sirve para recuperar la posesión si el poseedor fue despojado de ella. Requiere haber poseído previamente y presentar el reclamo dentro de un plazo de 15 días desde el despojo.
La Propiedad: Alcance y Atributos (Art. 923 C.C.)
La propiedad es el derecho que una persona tiene sobre un bien, y le permite:
- Usar: Habitar, conducir, etc.
- Disfrutar: Obtener los frutos o beneficios del bien.
- Disponer: Vender, donar, gravar o incluso destruir el bien.
- Reivindicar: Recuperar el bien si alguien lo tiene sin derecho.
Características de la Propiedad
- Real: Establece una relación directa e inmediata con el bien.
- Absoluta: Es oponible a todos; todos deben respetarla.
- Exclusiva: El propietario tiene la facultad de excluir a otros de su uso y disfrute.
- Perpetua: No se pierde por el mero transcurso del tiempo, salvo por prescripción adquisitiva de un tercero.
Formas de Adquirir la Propiedad
- Contratos (Tradición): Adquisición mediante compraventa, donación, permuta, etc.
- Apropiación: Adquisición de cosas sin dueño (res nullius), como la caza, la pesca, hallazgos o tesoros.
- Accesión: Adquisición de lo que se une o incorpora al bien principal, ya sea por obra del hombre (construcción) o por la naturaleza.
- Especificación y Mezcla: Creación de algo nuevo con materiales ajenos (especificación) o unión de materiales de distintos dueños (mezcla).
- Usucapión (Prescripción Adquisitiva): Adquisición de la propiedad por la posesión continua, pública y pacífica como dueño durante un tiempo determinado (ej. 10 años para la ordinaria, o plazos menores con buena fe y justo título).
- Sucesión: Adquisición por herencia tras el fallecimiento del propietario.
- Ley: El Estado puede otorgar la propiedad en casos especiales establecidos por la legislación.
Nota sobre plazos de prescripción adquisitiva (usucapión): Los plazos varían según el tipo de bien y la existencia de buena fe y justo título. Comúnmente, se distinguen: prescripción larga (ej. 10 años para inmuebles sin justo título ni buena fe) y prescripción corta (ej. 5 años para inmuebles con justo título y buena fe). Para bienes muebles, los plazos suelen ser menores (ej. 4 años).
Copropiedad: Dominio Compartido
La copropiedad es la situación legal en la que dos o más personas son propietarias de un mismo bien, cada una con una parte ideal (cuota), no física, del todo.
Características de la Copropiedad
- Pluralidad de dueños sobre un mismo bien.
- Cada copropietario posee una cuota ideal (indivisa), no una parte físicamente delimitada.
- El bien no se divide físicamente, y todos comparten su uso y disfrute.
- La administración suele ser conjunta.
- Cualquier copropietario puede solicitar la división del bien en cualquier momento.
Formas de Adquisición de la Copropiedad
La copropiedad puede adquirirse por:
- Compra conjunta entre varias personas.
- Donación conjunta.
- Herencia.
- Efecto del régimen de bienes en el matrimonio.
Derechos del Copropietario
Cada copropietario tiene derecho a:
- Usar el bien común.
- Recibir las ganancias o frutos según su cuota.
- Vender o gravar su cuota ideal sin necesidad de autorización de los demás.
- Pedir la división del bien en cualquier momento.
Administración del Bien en Copropiedad
La administración puede ser:
- Convencional: Acordada entre los copropietarios.
- Judicial: Determinada por un juez ante la falta de acuerdo.
- De Facto: Ejercida por uno solo sin acuerdo formal, lo que puede generar conflictos.
Extinción de la Copropiedad
La copropiedad se extingue cuando:
- El bien se divide o se vende y se reparte su valor.
- Uno de los copropietarios adquiere todas las cuotas.
- El bien se destruye.
- Un copropietario pierde su derecho (ej. por usucapión de un tercero).
- Se vende el bien a un tercero.
Propiedad Horizontal
Es un régimen especial que aplica a edificios o condominios, donde coexisten áreas de propiedad privada (departamentos, oficinas) y bienes comunes (pasillos, escaleras, ascensores, jardines). La administración se rige por una Junta de Propietarios y un reglamento interno.
La Partición
La partición es el acto jurídico mediante el cual se divide un bien común entre los copropietarios o se vende y se reparte su valor. Puede ser convencional (por acuerdo), arbitral o judicial. Es un derecho imprescriptible y obligatorio para los copropietarios.
Pacto de Indivisión
Es un acuerdo entre copropietarios para no dividir un bien por un plazo determinado, que no puede exceder de 4 años, aunque es renovable. Debe inscribirse en los registros públicos y puede modificarse por causas graves.
Medianería: Criterios y Resolución de Conflictos
Criterios para No Considerar Medianería
Un muro o cerco no se considera medianero si:
- El muro tiene signos evidentes de pertenecer a uno solo (ej. ventanas, desagües).
- Está construido íntegramente dentro del terreno de uno solo de los propietarios colindantes.
Ejemplos comunes de medianería incluyen muros entre casas, divisiones de departamentos o cercos compartidos.
Solución de Conflictos por Medianería
Los conflictos relacionados con la medianería pueden resolverse a través de:
- Negociación Directa: Entre los vecinos, buscando un acuerdo mutuo.
- Conciliación Extrajudicial: Con la ayuda de un tercero imparcial (conciliador).
- Proceso Judicial: Mediante un proceso legal donde un juez decide la controversia.
- Arbitraje: Si las partes han pactado previamente someter sus disputas a un árbitro.