La posesión
La posesión es una situación jurídica, es decir, un hecho jurídico en el que aparece una persona en una relación fáctica con la cosa y que despliega efectos jurídicos:
- Goza de protección vía interdictos.
- Permite la prescripción adquisitiva (usucapión), por la cual se puede llegar a obtener un derecho real.
- Faculta la formulación de presunciones, pues cumple una función de legitimación.
Clases de posesión
- Por relación con el titular: posesión en concepto de titular (exterioriza el comportamiento del propietario) y posesión en concepto de tenedor.
- Por naturaleza: posesión natural y posesión civil.
- Por modo de ejercerla: posesión inmediata y mediata.
- Por legitimidad: posesión viciosa y no viciosa.
- Por justicia: posesión justa e injusta.
- Por ánimo: posesión de buena fe y de mala fe.
- Posesión en precario: posesión que en su origen se tuvo por un título o cesión, pero que puede ser revocable.
Requisitos
La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.
Posesión de hecho
Es una posesión plena, que facilita la realización de presunciones, permite la defensa interdictal y, con el transcurso del tiempo, posibilita la usucapión. Se entiende como un “señorío o poder de hecho sobre la cosa”.
Posesión de derecho
Se refiere a determinadas situaciones en las que alguien es considerado poseedor aunque haya perdido cierto señorío sobre la cosa.
Registro de la Propiedad
El Registro de la Propiedad es un registro público, de folio real, en el que se inmatriculan fincas, se inscriben títulos y se publican derechos reales sobre bienes inmuebles. La inscripción es, en general, voluntaria y declarativa, ya que la inscripción supone publicidad (salvo en determinados casos, como la hipoteca y el derecho de superficie, cuya constitución exige inscripción para que nazca frente a terceros).
Principios del Registro de la Propiedad
- Principio de rogación: la actuación registral se realiza a instancia del interesado, a instancia de parte.
- Principio de inscripción: la inscripción puede ser constitutiva (por ejemplo, hipoteca y superficie) o declarativa.
- Principio de tracto sucesivo: debe reflejarse la cadena de transmisiones relativas a la finca; la inscripción exige continuidad en la cadena de titulares.
- Principio de especialidad: todos los derechos reales deben constar en el folio de la finca con su identificación y alcance.
- Principio de exactitud: el contenido del folio registral se presume exacto conforme al ordenamiento jurídico.
- Principio de publicidad: el Registro tiene carácter público y genera apariencia jurídica.
- Principio de legalidad: el registrador debe calificar los títulos públicos que le sean presentados y decidir si procede la inscripción. Para inscribir la propiedad son necesarios, según el caso, la escritura pública, la sentencia judicial o el acto administrativo, y en muchos supuestos la intervención notarial para dar fe.
- Principio de legitimación: quien aparece inscrito como titular de un derecho real está protegido por el Registro.
- Principio de prioridad: quien llega primero en el tiempo prevalece frente a los posteriores.
- Principio de fe pública registral: la información extraída del Registro se presume correcta, exacta y actualizada, de modo que quien actúe confiando en ella puede estar protegido (art. 34 LH).
Fincas registrales
Actuaciones y figuras en relación con las fincas registrales:
- Agrupación de fincas: se anulan los folios de las fincas anteriores y se crea uno nuevo.
- Agregación de fincas: una parte de una finca se agrega a otra; se cierra el folio de la finca que se agrega.
- División de fincas: la finca matriz se elimina y se crean nuevos folios para las fincas resultantes.
- Segregación de fincas: se modifica el folio de la finca matriz extrayendo la nueva finca.
- Escritura de doble obra: inmatriculación o regularización de un edificio sobre la finca existente.
- Declaración de la propiedad horizontal: primero la obra nueva sobre el edificio y luego la constitución de la propiedad horizontal, al existir distintos pisos o unidades.
- Escritura de exceso de cabida: modificación de la descripción de la finca por discrepancias entre lo inscrito y la realidad física.
Asiento de presentación
Asiento de presentación: se extiende en el Libro Diario de Operaciones del Registro en el momento de presentar cada título y consiste en un breve resumen de su contenido (fincas a que se refiere, quién presenta y quiénes son los interesados). Supone la constatación del hecho de la presentación y la petición de inscripción (principio de rogación), poniendo en marcha el procedimiento registral. En él se hace constar el día, la hora y el minuto en que se ha producido la presentación.
La propiedad
La propiedad es el señorío más pleno que se puede tener sobre una cosa, ya que permite su uso y disfrute (percibir los frutos civiles, naturales e industriales) y la facultad de disposición (transmitir, gravar o abandonar el bien).
Características de la propiedad
- Generalidad: atribuye al propietario las facultades que pueden recaer sobre un bien.
- Elasticidad: se adapta al momento histórico y social.
- Exclusividad: no pueden existir dos propiedades plenas sobre el mismo bien en igual derecho.
- Publicidad: la propiedad no necesita inscripción para constituirse, pero la inscripción en el Registro de la Propiedad sirve para darle publicidad frente a terceros.
Derechos reales de adquisición
Los derechos reales de adquisición confieren a su titular facultades preferentes para adquirir una cosa determinada cuando su propietario decide enajenarla o la ha enajenado a un tercero.
- La opción: el propietario concede a un tercero la posibilidad de comprar en el momento que aquel lo decida; si el tercero ejercita la opción, el propietario está obligado a vender.
- Derecho de tanteo: otorga la facultad de adquirir una cosa antes que un tercero, por el precio que el tercero haya ofrecido o por el fijado en el contrato.
- Derecho de retracto: permite impugnar una enajenación para recuperar el objeto, cuando concurren las circunstancias legales que lo permiten (por ejemplo, el retracto legal o convencional tras el tanteo).
Derechos reales de goce
Los derechos reales de goce atribuyen al titular el uso, el disfrute o ambas facultades sobre una cosa ajena.
Usufructo
El usufructo es un derecho real limitado de goce, de carácter temporal e incompatible con sí mismo, que faculta al usufructuario para usar y disfrutar la cosa.
Obligaciones y facultades del usufructuario
- Derecho a disfrutar la cosa y a percibir sus frutos.
- Obligación de conservar la forma y la esencia de la cosa.
- Inventariar la cosa si procede y, en su caso, constituir fianza para garantizar el cumplimiento.
- Realizar y pagar las reparaciones ordinarias.
- Abonar las cargas y contribuciones que correspondan según el título o la ley.
- Conservar diligentemente la cosa y entregarla al nudo propietario al extinguirse el usufructo.
- Informar al propietario sobre perturbaciones o actuaciones relevantes.
- Pagar los gastos de los pleitos que surjan por el usufructo y comunicar las reparaciones extraordinarias al propietario.
- Pueden percibir frutos y, en general, realizar mejoras según lo establecido por el título y la ley.
Derecho de uso
Derecho de disfrute que permite percibir los frutos de una cosa ajena en la medida necesaria para cubrir las necesidades del usuario y su familia.
Derecho real de habitación
Faculta al titular para ocupar y usar las habitaciones de una vivienda que sean necesarias para su vivienda.
Servidumbre
Es un derecho real que permite a alguien usar, limitar o gravar un predio ajeno en beneficio de otro predio o persona.
Clases
- Prediales y personales.
- Positivas y negativas (estas últimas consisten en obligaciones de no hacer).
- Continuas (no requieren de un acto humano para su ejercicio) y discontinuas.
- Aparentes y no aparentes.
Características
- Carácter subjetivamente real: el derecho real viene determinado por la titularidad del fondo dominante.
- Utilidad: exige siempre una utilidad para el titular del derecho.
- Interpretación restrictiva: al gravar la propiedad, su contenido debe interpretarse de forma restrictiva.
- Indivisibilidad: es transmisible pero inseparable del fondo dominante.
- Plazo para usucapir: en general, 20 años (según el ordenamiento aplicable).
- Es un derecho real limitado.
Censo
El censo es un derecho real inmobiliario consistente en la facultad de exigir una prestación periódica al propietario del bien gravado; es una carga impuesta sobre el bien para responder del pago de una cuota, pensión o devolución de dinero.
Clases
- Consignativo: entrega de un capital en dinero.
- Reservativo: entrega del dominio pleno sobre un inmueble.
- Enfitéutico (o enfiteusis): entrega del dominio útil de la finca, quedándose el transmitente con el dominio directo.
Derecho real de superficie
Es el derecho real que confiere a su titular la facultad de edificar en suelo ajeno y constituir como propia la edificación durante el plazo establecido.
Derechos reales de garantía
Los derechos reales de garantía otorgan a su titular un poder real sobre una cosa ajena como garantía del cumplimiento de una obligación; si la obligación se incumple, el acreedor puede solicitar la realización del bien para cobrarse con el producto de la venta en subasta pública.
Pacto comisorio
Es el pacto que permite al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, practicar el comiso o apropiación directa e inmediata de la cosa especialmente vinculada en garantía de la obligación. En muchos sistemas jurídicos el pacto comisorio está limitado o prohibido por la ley.
La prenda
La prenda es un derecho real de garantía mobiliaria que exige el desplazamiento posesorio: la cosa objeto de prenda se pone en posesión del acreedor o de un tercero de común acuerdo. No se inscribe en el Registro de la Propiedad, ya que su publicidad es la entrega de la cosa. La prenda se constituye cuando se transmite la posesión del objeto dado en garantía; el acreedor pignoraticio no puede usar, disfrutar ni disponer de la cosa salvo pacto en contrario.
Prenda sin desplazamiento
Busca evitar que el deudor pierda la posesión del bien: el desplazamiento posesorio se sustituye por la consideración del deudor (pignorante) como depositario, manteniendo la posesión pero afectándola a la garantía.
Hipoteca inmobiliaria
La hipoteca inmobiliaria es un derecho real de garantía que recae sobre bienes inmuebles y asegura el cumplimiento de una obligación. Permite al acreedor, en caso de incumplimiento, realizar el valor del bien mediante el procedimiento legalmente establecido.
Hipoteca mobiliaria
La hipoteca mobiliaria recae sobre bienes muebles que, según la legislación aplicable, pueden incluir aeronaves, maquinaria industrial, propiedad intelectual e industrial, automóviles y otros vehículos a motor, y establecimientos mercantiles.
Anticresis
La anticresis es un derecho real de garantía con desplazamiento posesorio por el que el acreedor adquiere el derecho a percibir los frutos de un bien inmueble del deudor, aplicándolos al pago de intereses y, posteriormente, a la amortización del capital hasta la cancelación de la deuda.
Asiento de inscripción e inmatriculación
Asiento de inscripción: consiste en hacer constar en los libros del Registro un extracto del título presentado, mediante la transcripción de determinadas circunstancias del referido título.
Inmatriculación
Es el primer asiento que inicia la historia registral de una finca, mediante la descripción completa de la misma y la constatación del título por el cual la persona a cuyo favor se pretende inscribir la finca adquirió la titularidad. La primera inscripción de una finca ha de ser la de dominio.