Derechos Reales

Los Derechos Reales son un vínculo jurídico que establece un poder inmediato de una persona sobre un bien, oponible erga omnes.

La Propiedad

La propiedad es el derecho real por excelencia, que permite usar, disfrutar y disponer del bien.

Elementos de los Derechos Reales

• Sujeto: Persona física o jurídica titular del derecho.
• Objeto: Bien material o inmaterial sobre el que recae el derecho.

Características de los Derechos Reales

• Preferencia: El derecho real goza de prioridad frente a otros derechos sobre el mismo bien.
• Exclusividad: Solo el titular puede usar y disponer del bien, excluyendo a terceros.
• Persecución del Bien: El titular puede reclamar el bien sin importar dónde se encuentre o quién lo posea.
• Oponibilidad (Erga Omnes): El derecho debe ser respetado por cualquier persona.
• Publicidad: El derecho se hace visible mediante registro público o posesión, garantizando su reconocimiento.

Los Bienes en el Derecho Civil

Distinción entre Cosa y Bien: No toda cosa es un bien jurídico, pero todo bien es una cosa. Jurídicamente, un bien es aquello que posee valor económico o utilidad.

Clasificación de los Bienes

• Bienes Corporales: Aquellos que pueden percibirse por los sentidos (ej., una casa).
• Bienes Incorporales: Aquellos abstractos o intangibles (ej., un derecho de autor).
• Bienes Fungibles: Aquellos que pueden ser sustituidos por otros de la misma especie, calidad y cantidad (ej., dinero).
• Bienes No Fungibles: Aquellos únicos e insustituibles (ej., una obra de arte).
• Bienes Consumibles: Aquellos que se agotan con el primer uso (ej., alimentos).
• Bienes No Consumibles: Aquellos que pueden usarse repetidamente sin agotarse (ej., muebles).

Bienes del Estado

• Dominio Público: Bienes destinados al uso público (ej., plazas, caminos, mares).
• Dominio Privado: Bienes del Estado no destinados al uso público, que pueden ser patrimoniales o fiscales.
• Propiedad Intelectual: Se considera un bien mueble que protege creaciones del intelecto, como obras literarias, inventos o conocimientos tradicionales.

Los Frutos en el Derecho Civil

Son los rendimientos que un bien produce sin alterar su sustancia o integridad. Se generan de forma periódica y se clasifican en:

• Frutos Naturales: Aquellos que se producen sin intervención humana (ej., frutos silvestres).
• Frutos Industriales: Aquellos que requieren la intervención del ser humano (ej., cosechas, productos agrícolas procesados).
• Frutos Civiles: Aquellos que resultan de una relación jurídica, como los intereses de un préstamo o las rentas.

Los Productos en el Derecho Civil

Son los beneficios que se obtienen de un bien, pero, a diferencia de los frutos, su extracción afecta o agota total o parcialmente la cosa principal.
Ejemplo: petróleo, minerales, madera al talar un árbol.

Características de los Frutos

• Renovables: Se reproducen mientras exista la capacidad productiva de la cosa principal.
• Generación Periódica: Se producen de manera constante o cíclica (ej., cosechas, rentas, intereses).
• Destino Económico: Se generan para su aprovechamiento económico.
• Independencia del Bien Principal: Aunque provienen del bien principal, pueden separarse de este sin afectar su esencia.

La Posesión en el Código Civil Peruano (Art. 896 C.C.)

Es el poder o control físico y voluntario sobre un bien, actuando como si se fuera su dueño, con o sin título legal.

Elementos de la Posesión

• Corpus: La tenencia o control físico del bien.
• Animus: La intención de comportarse como propietario (animus domini).

Tipos de Posesión

• Con Título: Aquella que se ejerce con un título que la respalda (ej., arrendamiento, comodato).
• Sin Título: Posesión de hecho, sin un título legal que la justifique.

Aspectos Relevantes de la Posesión

• Si se posee un bien por 10 años, se puede adquirir legalmente por prescripción adquisitiva de dominio (usucapión).
• Si no existen herederos, el bien pasa al Estado.
• La posesión sirve para proteger derechos y, en ciertos casos, acceder a la propiedad.

Profundizando en la Posesión

Posesión: Es el ejercicio de hecho sobre un bien. No es necesario ser propietario para poseer.

Teorías Posesorias: Se fundamentan en el Corpus (tenencia material) y el Animus (voluntad de poseer).

Clasificación Detallada de la Posesión

• Mediata e Inmediata:
  • Posesión Inmediata: Aquella ejercida por quien usa el bien directamente.
  • Posesión Mediata: Aquella ejercida por quien otorga el uso del bien (ej., a través de un contrato de arrendamiento).
• Legítima e Ilegítima:
  • Legítima: Aquella que se ejerce con derecho y título válidos.
  • Ilegítima: Aquella que se ejerce sin derecho o título. Puede ser:
    • De Buena Fe: Cuando el poseedor cree legítimamente tener derecho a poseer.
    • De Mala Fe: Cuando el poseedor sabe que no tiene derecho a poseer.
• Posesión Precaria: Aquella que se ejerce sin título alguno o cuando el título que la sustentaba ha fenecido.

• Sujeto: Persona física o jurídica.
• Objeto: El bien sobre el cual recae la posesión.

La Posesión en el Derecho Peruano: Aspectos Clave

Servidor de la Posesión (Art. 897 C.C.)

No es considerado poseedor quien conserva el bien en nombre de otro (ej., un guardián o un inquilino). Esta figura no ostenta derechos de uso, goce ni disposición sobre el bien.

Adición del Plazo Posesorio (Art. 898 C.C.)

Permite sumar el tiempo de posesión del anterior poseedor para efectos de la prescripción adquisitiva.

Coposesión (Art. 899 C.C.)

Varias personas pueden poseer un bien de forma conjunta, sin que la posesión de una excluya la de las otras.

Adquisición de la Posesión (Arts. 900-902 C.C.)

• Originaria: Se adquiere por voluntad propia, sin que exista una transmisión por parte de un poseedor anterior.
• Derivada: Se adquiere mediante la transferencia de la posesión por parte de un poseedor anterior.
• Tradición: Consiste en la entrega física o simbólica del bien (Art. 901 C.C.).
• Sucedáneos de la Tradición: Incluyen el cambio de título o la entrega del bien por un tercero (Art. 902 C.C.).

Presunciones Legales de la Posesión

• De Propiedad (Art. 912 C.C.): Se presume que el poseedor es el propietario del bien, salvo prueba en contrario.
• De Accesorios (Art. 913 C.C.): La posesión de un bien principal presume la posesión de sus accesorios.
• De Buena Fe (Art. 914 C.C.): Se presume la buena fe del poseedor, salvo prueba en contrario.
• De Posesión Continua (Art. 915 C.C.): Se presume la continuidad de la posesión si se prueba el inicio y la actualidad de la misma.

Mejoras en la Posesión (Arts. 916-917 C.C.)

• Tipos: Necesarias, útiles y de recreo.
• El poseedor tiene derecho al reembolso del valor de las mejoras necesarias y útiles. Las mejoras de recreo pueden ser retiradas si no causan daño al bien.

Derecho de Retención (Art. 918 C.C.)

El poseedor puede retener el bien hasta que se le reembolse el valor de las mejoras realizadas.

Defensas Posesorias

• Extrajudicial (Art. 920 C.C.): El poseedor puede recuperar el bien si es desposeído, dentro de los 15 días siguientes al despojo y sin emplear violencia injustificada.
• Judicial (Art. 921 C.C.): El poseedor puede recurrir a los interdictos posesorios. Si la posesión es de más de un año, puede rechazar los interdictos dirigidos en su contra.

Extinción de la Posesión (Art. 922 C.C.)

La posesión se extingue por tradición, abandono del bien o por resolución judicial (ej., un desalojo).

Clases de Defensa Posesoria Judicial

Interdicto de Retener

Protege al poseedor ante perturbaciones en su posesión, buscando conservar la situación actual.

Interdicto de Recobrar

Se utiliza cuando el poseedor ha sido despojado del bien, permitiendo recuperar la posesión si se prueba la tenencia anterior.

La Medianería: Muro, Cerco o Zanja Compartida

La medianería se refiere al muro, cerco o zanja que divide dos predios y es de propiedad compartida. Se considera medianero cuando el muro se encuentra en la mitad de los terrenos y ambos propietarios han contribuido a su construcción o mantenimiento.

¿Cuándo un Muro No es Medianero?

• Cuando solo uno de los propietarios es el dueño exclusivo del muro (ej., el muro presenta una ventana o saliente hacia un solo lado).
• Cuando el muro se encuentra íntegramente dentro del terreno de uno de los propietarios.

Ejemplos de Medianería en Perú

• Paredes divisorias entre viviendas.
• Muros comunes en edificios.

Solución de Conflictos en Medianería

• Negociación Directa: Diálogo y acuerdo entre los propietarios colindantes.
• Conciliación Extrajudicial: En caso de no alcanzar un acuerdo directo, se puede recurrir a un centro de conciliación.
• Proceso Judicial: Si la conciliación no prospera, se puede iniciar un proceso judicial.
• Arbitraje: Si existe un acuerdo previo, la controversia puede resolverse a través de un tercero imparcial (árbitro).

La Propiedad: Concepto y Regulación en Perú

La propiedad es el derecho real por excelencia que permite a una persona usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. En el Perú, está regulada en el Código Civil a partir del artículo 954°.

Transmisión de la Propiedad

Bienes Muebles: Se transfieren con el acuerdo de las partes y la entrega física del bien.

Bienes Inmuebles: Basta el acuerdo entre las partes, pero se recomienda encarecidamente la inscripción en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) para otorgar seguridad jurídica y oponibilidad a terceros.

Formas Comunes de Transmisión de la Propiedad

• Compraventa
• Donación
• Herencia
• Permuta

La Propiedad Predial: Alcance y Regulación

La propiedad predial se refiere a la propiedad sobre terrenos rústicos o urbanos, con o sin construcción. Incluye el suelo, sobresuelo y subsuelo (Art. 954° C.C.).

Art. 957 C.C.: La propiedad predial está sujeta a las normas de zonificación, habilitación urbana y subdivisión.

Art. 958 C.C.: La propiedad horizontal se rige por su legislación especial (Ley N.° 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común).

Extinción de la Propiedad (Art. 968 C.C.)

• Cuando otra persona adquiere el bien (ej., por compraventa o prescripción adquisitiva).
• Por pérdida o destrucción total del bien (ej., incendio, terremoto).
• Por expropiación forzosa (el Estado puede expropiar un bien por causa de necesidad pública y previa justa indemnización).
• Por abandono del bien durante 20 años (el bien pasa a ser propiedad del Estado).

Protección de la Propiedad

• Registro en SUNARP: La inscripción en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) otorga seguridad jurídica y oponibilidad a la propiedad.
• Acciones Legales: Incluyen la acción reivindicatoria, la defensa contra la posesión precaria y la oposición a la prescripción adquisitiva de dominio.
• Contra Ocupaciones Ilegales: El propietario puede recuperar judicialmente su bien ante ocupaciones ilegales.
• Expropiación: Solo procede por causa de necesidad pública o seguridad nacional, previa indemnización justipreciada (ej., para la construcción de infraestructura pública como aeropuertos o vías).

Prescripción Adquisitiva de Dominio (Usucapión)

La prescripción adquisitiva de dominio, también conocida como usucapión, es una forma legal de adquirir la propiedad de un bien mediante su posesión continua, pacífica y pública durante un tiempo determinado, cumpliendo los requisitos establecidos por ley.

Requisitos para Inmuebles (Art. 950 C.C.)

• Prescripción Larga: 10 años de posesión continua, pacífica y pública, sin necesidad de justo título ni buena fe.
• Prescripción Corta: 5 años de posesión continua, pacífica y pública, con justo título y buena fe.

Requisitos para Muebles (Art. 951 C.C.)

• Prescripción Corta: 2 años de posesión continua, pacífica y pública, con buena fe.
• Prescripción Larga: 4 años de posesión continua, pacífica y pública, sin necesidad de buena fe.

Modalidades de Usucapión

• Prescripción Larga: Requiere 10 años para inmuebles y 4 años para muebles (sin buena fe).
• Prescripción Corta: Requiere 5 años para inmuebles (con justo título y buena fe) y 2 años para muebles (con buena fe).

La Copropiedad: Concepto y Regulación (Art. 969 C.C.)

La copropiedad se configura cuando un bien pertenece a dos o más personas, quienes ejercen derechos sobre él en cuotas ideales (no sobre partes físicas determinadas). Esta figura está regulada en el artículo 969 del Código Civil.

Formas de Adquirir la Copropiedad

• Compra conjunta de un bien.
• Donación de un bien a varias personas.
• Herencia compartida (indivisión hereditaria).
• Sociedad conyugal (bienes de la sociedad de gananciales).

Derechos de los Copropietarios

• Uso del Bien: Usar el bien común sin excluir el derecho de los demás copropietarios.
• Disfrute de Frutos: Disfrutar de los frutos y rendimientos del bien en proporción a su cuota.
• Disposición de la Cuota Ideal: Disponer libremente de su cuota ideal sobre el bien.
• Derecho de Retracto: Preferencia para adquirir la cuota ideal que otro copropietario desea vender a un tercero.
• Reivindicación del Bien: Reivindicar el bien común si se encuentra en posesión de un tercero.
• Pedir Partición: Cualquiera de los copropietarios puede solicitar la división y partición del bien, o su remate si no es divisible.
• Derecho de Tanteo o Preferencia: Derecho a adquirir el bien antes que un tercero en caso de venta.
• Imprescriptibilidad entre Copropietarios: No opera la prescripción adquisitiva entre copropietarios sobre el bien común.

Administración del Bien Común en Copropiedad

• Convencional: Mediante acuerdo entre todos los copropietarios.
• Judicial: A través de un proceso no contencioso si no se logra un acuerdo entre los copropietarios.
• De Facto: Cuando uno de los copropietarios administra el bien por costumbre o tolerancia de los demás.

Extinción de la Copropiedad (Art. 992 C.C.)

• Por división y partición del bien, o por su venta.
• Cuando una sola persona adquiere la totalidad de las cuotas ideales.
• Por destrucción o pérdida total del bien.
• Por venta del bien común a un tercero.
• Por pérdida del derecho de propiedad sobre el bien.