Aspectos Generales del Derecho Inmobiliario

Pro Indiviso y Rampa Mecánica

Pro indiviso: Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) ST 153/2020 de 5 de marzo de 2020.

Rampa mecánica: Sentencia 1248/2023.

Usufructo y Arrendamiento de Bienes (Artículo 480 CC)

El **usufructuario** puede explotar la cosa, vender su **usufructo** o arrendar la cosa usufructuada. El contrato de arrendamiento finaliza al finalizar el **usufructo**, con independencia de cuál fuese la duración del contrato de arrendamiento. Siendo un **usufructo vitalicio** (o no), se extingue a la muerte del usufructuario. La **nuda propietaria** no tiene por qué temer.

En cuanto a los daños, será responsable el **usufructuario** (**artículo 498 CC**) solidariamente con el arrendatario. No habrá perjuicio para la **nuda propietaria**, quien puede reclamar a los herederos si el usufructuario ha fallecido.

Servidumbre de Paso de Corriente Eléctrica

Sentencia 1000/2017 de 6 de junio de 2017.

Ejecución Hipotecaria y Mantenimiento del Usufructo Vitalicio

La entidad acreedora no podría proceder todavía a dar por vencido anticipadamente el crédito y reclamar la totalidad del capital pendiente de amortización, ya que el **artículo 24 de la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario** establece que para ello tendría que acumularse un retraso que fuese:

• Durante la primera parte de vigencia del crédito: de 12 mensualidades o del 3% del capital por el que se concedió el préstamo.
• Durante la segunda parte del crédito: de 15 mensualidades o del 7% del capital por el que se concedió.

En este caso, no se cumplen los requisitos, ya que solo han transcurrido 6 meses; por lo tanto, puede estar tranquilo.

El **artículo 634 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC)** establece el **principio de purga** o cancelación de todas las cargas y gravámenes constituidos con posterioridad a la hipoteca.

Si el **usufructo** hubiese sido anterior y estuviese inscrito, se mantendría conforme a los **artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria (LH)**. Al ser posterior, se aplica el principio de purga y el **usufructo** se extingue. La usufructuaria tendrá derecho, frente a la propietaria, a una **indemnización de daños y perjuicios** (**artículo 509 CC**) por la extinción de su **usufructo** debido al impago.

Crédito Refaccionario

Los **créditos refaccionarios** están relacionados con el proceso de construcción; cualquier crédito que nazca de un contrato vinculado a la construcción.

En principio, no se puede reclamar, porque aunque sea un **crédito refaccionario**, es un crédito nacido de un contrato (**artículo 1257 CC**), que vincula a las partes, no a terceros. Al estar en una relación de crédito, el obligado es solo el deudor con quien se constituyó el contrato.

Puede llegar a ser oponible a terceros (es el único caso en el que se permite acceder al registro siendo un **derecho de crédito** y no un **derecho real**) gracias a la **anotación preventiva** del **artículo 42.8 LH**.

Efectos (**artículo 59 LH**): Con los mismos efectos que una hipoteca. Es igual que la inscripción de un **derecho real de hipoteca**. El **acreedor refaccionario** podría promover la ejecución de ese bien y cobrar su crédito con el saldo resultante del bien. Además, los **créditos refaccionarios** son el único caso en la **LH** en el que se permite la anotación mediante un mero **contrato privado** (no se necesita escritura pública).

El **artículo 92 LH** establece que tiene una vigencia limitada de 60 días desde la finalización de la obra.

El **artículo 93 LH** permite que, pasados los 60 días, la **anotación de crédito** se convierta, a instancia del acreedor, en una **hipoteca** (inscripción de **derecho real de hipoteca** con garantía limitada mientras no se cumpla la obligación).

Un **crédito refaccionario** puede llegar a anotarse en el **Registro de la Propiedad** con efectos de hipoteca, siendo el crédito directamente ejecutable.

Anotación Preventiva, Inmatriculación, Tercero Hipotecario y Usucapión Ordinaria

Efectos de la Anotación Preventiva de la Demanda

Para la eventual compradora (Luisa): El **artículo 42.1 LH** tiene el efecto de impedir que sucesivos adquirentes tengan la condición de **tercero hipotecario de buena fe** en relación con los litigios ya preexistentes. De tal manera que, si el litigio se resuelve favorablemente al demandante (Óscar), la compradora se vería afectada porque estaba avisada de esta circunstancia. Luisa corre el riesgo de que, si esa demanda es favorable a un tercero, esa sentencia le sería oponible y ella estaría obligada a entregar la propiedad.

Posibilidades de Éxito de la Acción Reivindicatoria de Óscar

Primero, hay que fijarse en la condición del demandado (Aurelio) para ver si es **tercero hipotecario** (no lo es porque no adquirió a **título oneroso**) o **titular registral**. Pero no está totalmente desprotegido, porque según el **artículo 34.2 LH**, puede tener la protección que tuviese su transmitente. Aquí no es **tercero** porque el **inmatriculante** nunca puede serlo. Como la **inmatriculación** se ha producido por **expediente de dominio**, no influye la **cuarentena**.

¿Qué protección tiene Aurelio del registro? El **artículo 38 LH** presume que lo que publica el registro es cierto y que es propietario. El demandante tiene que probar lo contrario y lo prueba con un **título de adquisición** que es anterior al título de la causante de la actual **titular registral**. Cuando Clara adquiere, lo hace de quien ya no es dueño, porque con el **artículo 609 CC** se le había transmitido a Aurelio, por lo que se desacredita esa **presunción de veracidad** del **artículo 38 LH**.

Posibilidad de Adquisición por Usucapión Ordinaria por el Demandado

Requisitos (**artículos 1957 y 1941 CC**): posesión durante 10 años si hay **buena fe** y **justo título**. Tiene **justo título** que deriva de una donación (es válido si el que transmite fuese el verdadero propietario). Se presume que tiene **buena fe**.

La duda es si se puede acreditar que lo ha poseído como dueño durante 10 años: el **artículo 35 LH** establece que en la **usucapión** se presume que el **titular registral** posee de **buena fe** y en **concepto de dueño** desde el momento de la inscripción. Por lo que ahora el demandante es el que tiene que probar que esto no es así. El **artículo 1960.1 CC** permite sumar a su posesión la de su madre.

Riesgo al Comprar

Es **arriesgado comprar** porque el principal argumento del demandado que quiere vender a Eloísa es la adquisición por **usucapión**, y esto no son matemáticas. Hay que probar una **posesión en concepto de dueño**, y la otra parte podría probar lo contrario.