Principios Básicos de la Equidistribución Urbanística
Principio Básico de la Gestión Urbanística
La gestión del planeamiento urbanístico se rige por los principios de justa distribución de beneficios y cargas y de participación de la comunidad en las plusvalías urbanísticas (Art. 68 y 71 de la LOTUP).
¿Cómo se consigue la equidistribución de los beneficios y cargas?
Existen una serie de mecanismos de gestión que buscan que todos los propietarios del suelo urbano y urbanizable tengan cargas y beneficios unitarios similares a lo largo del proceso de desarrollo de un Plan General (PG).
Estos mecanismos son:
- Aprovechamiento Tipo (AT) (y el Aprovechamiento Objetivo y Subjetivo).
- Compensación de excedente de aprovechamiento.
- Transferencia de aprovechamiento.
Conceptos Clave de la Equidistribución (Art. 71 y ss LOTUP)
Área de Reparto (AR)
Conjunto de terrenos, contiguos o discontinuos, con un mismo Aprovechamiento Tipo (m² de techo o UA por m² de suelo).
Delimitación del Área de Reparto (AR)
- En Suelo Urbanizable (S. URBANIZABLE): Cada AR estará integrada preferentemente por un sector completo o por varios sectores completos con el mismo uso dominante. Si son residenciales, deben tener densidades similares.
- En Suelo Urbano (S. URBANO):
- Sujeto a un PRI: Cada sector será un AR. Excepcionalmente y de forma justificada, la delimitación de las AR podrá ajustarse a una o varias Unidades de Ejecución (UE) del sector.
- No sujeto a un PRI: Cada UE será un AR. (El AT de cada UE debe ser similar y no debe existir una diferencia superior a ± 15% respecto al aprovechamiento medio del área urbana homogénea en que se hallan incluidas.)
Área Urbana Homogénea
Terrenos continuos, delimitados por un instrumento de planeamiento urbanístico, que dispongan de usos y tipologías homogéneas.
Aprovechamientos y Excedentes
- Aprovechamiento Objetivo (AO): Es el aprovechamiento de destino privado cuya materialización permite el planeamiento en un terreno dado (m² de techo o UA).
- Aprovechamiento Subjetivo (AS): Es el aprovechamiento susceptible de apropiación por los propietarios. Resulta de detraer del AT el porcentaje de aprovechamiento que corresponde a la Administración (m² de techo o UA).
- Excedente de Aprovechamiento (EA): Diferencia positiva que resulta de restar del AO el AS que corresponde a sus propietarios.
Aprovechamiento Tipo (AT)
Se determina en función del AO de los terrenos incluidos en el AR prevista en el PG, homogeneizado por la aplicación a la superficie edificable correspondiente a cada uso, de coeficientes correctores, que expresen la relación entre los diferentes valores de repercusión de cada uso, justificados según un estudio de mercado.
El AO total, así homogeneizado, se dividirá por la superficie total del área de reparto, incluyendo:
- Las superficies exteriores al mismo que sean adscritas para la obtención de elementos de la Red Primaria (RP).
- Excluyendo las superficies de suelo público preexistentes en el AR y que ya se encuentren destinadas al uso asignado por el plan, salvo las que consten obtenidas de forma onerosa por la administración, que darán lugar a la correspondiente adjudicación de aprovechamiento a su favor, en los términos previstos en el artículo 83 de esta ley.
Se determina en el PG Pormenorizado y sus unidades son m² de techo/m² de suelo o UA/m² de suelo.
Limitación del Aprovechamiento Tipo
No podrá haber una diferencia superior al 30%, respecto del menor valor, entre el AT de las AR con igual uso global o dominante y con una densidad residencial del mismo rango.
Superficie Computable y Red Primaria
Tipos de Superficie en el Sector
En la superficie total del sector puede haber tres tipos de elementos:
a) Superficie Computable (Sc) del Sector (Anexo IV LOTUP)
Como norma general, es la superficie “interna” del Sector. Puede ser menor a la del Sector si:
- Hay una Red Primaria (RP) incluida en el sector que no se ejecuta a cargo de la actuación.
- Hay en el sector actuaciones aisladas que se excluyen de la actuación integrada (áreas semiconsolidadas).
- Existen zonas de protección derivadas de la legislación sectorial.
- Existen dotaciones públicas (no viarias) que se integran en el nuevo plan.
b) Red Primaria (RP) Interna
Elementos de la RP que el PG incluye dentro del sector para garantizar su diseño conjunto con el plan de desarrollo correspondiente. Puede formar parte o no de la Superficie Computable (Sc).
c) Red Primaria (RP) Adscrita
Elementos de la RP exteriores al sector, pero que deben adquirirse con cargo al aprovechamiento asignado al sector. La adscripción de RP a sectores o AR se establecerá justificadamente para compensar con mayores cesiones las de mayor aprovechamiento, valor o rendimiento.
Cálculo de la Superficie Computable del Sector (SCS)
RP Interna
Forma parte de la Sc si se cede y se ejecuta con cargo al Sector. No forma parte si no se cede o no se ejecuta con cargo al Sector.
Exclusiones e Inclusiones en la SCS
- Las zonas de Dominio Público (DP) quedan excluidas de la Sc.
- Las zonas de Servidumbre (ZS), zonas de Protección (ZP) o similares, quedarán incluidas en la SCS siempre que se cedan y se necesite ejecutar a cargo del sector su urbanización, en las condiciones que establezca la legislación correspondiente.
- Las zonas de Afección (ZA) o similares quedan siempre incluidas en la SCS.
Los terrenos afectados por la línea límite de edificación o similar, y que no estén incluidos en la zona de DP, la ZS o la ZP, se incluyen siempre en la SCS.
Dotaciones Públicas Preexistentes
Si en el Sector ya existen dotaciones públicas (no viarias) que se integran y mantienen en la ordenación establecida por el plan parcial, las citadas dotaciones computarán a efectos de cumplimiento de los estándares dotacionales.