Elementos Constitutivos del Negocio Jurídico
Elementos Esenciales del Negocio Jurídico
Para la validez de un negocio jurídico, deben concurrir ciertos elementos fundamentales:
Declaración de Voluntad
Se distingue entre la Voluntad (el deseo intrínseco y primordial) y la Declaración de Voluntad (su manifestación externa). Para que la voluntad se forme correctamente, debe ser el resultado de un proceso:
- Racional
- Libre
- Consciente
Si la voluntad no se forma bajo estos parámetros, pueden surgir vicios de la voluntad o vicios del consentimiento:
Vicios de la Voluntad
- Error Motivo: Afecta la formación de la voluntad, pues el sujeto actúa bajo una creencia errónea que, de conocer la realidad, no se habría manifestado.
- Dolo: Intervención de un tercero que induce a una falsa representación de las circunstancias mediante el engaño.
- Intimidación: Uso de coacción o miedo psicológico para obtener el consentimiento.
Vicios del Consentimiento
- Violencia Física: Actuación forzada mediante golpes, donde se sabe lo que se quiere, pero se actúa bajo obligación.
- Dolor Obstativo: Discrepancia entre lo que se piensa y lo que se declara (Ejemplo: decir «mil» queriendo decir «cien»).
- Simulación: Existencia de una voluntad real de realizar un negocio jurídico concreto, pero se declara querer realizar otro, frecuentemente por motivos fiscales.
Objeto
El objeto del negocio debe cumplir tres requisitos ineludibles:
- Ser posible.
- Ser determinado o determinable.
- Ser lícito.
Causa
Representa el porqué del negocio jurídico, motivado generalmente por dos fines:
- Obtener un contravalor.
- Enriquecer a otra persona de forma gratuita.
Elementos Accidentales del Negocio Jurídico
Estos elementos se incorporan al negocio por la voluntad de las partes. Una vez añadidos, son de obligado cumplimiento.
La Condición
Es una limitación impuesta a la declaración de voluntad, haciendo depender los efectos jurídicos de un acontecimiento incierto.
- Condición Suspensiva: El negocio no produce efectos hasta que la condición se cumple.
- Condición Resolutoria: El negocio jurídico deja de producir efectos cuando la condición se cumple.
El Término
En este caso, el acontecimiento futuro es cierto.
- Término Inicial: El contrato no tiene validez hasta que llega ese acontecimiento cierto.
- Término Final: El contrato produce efectos y se extingue al llegar el momento determinado.
El Modo
Consiste en una obligación, carga o gravamen que se impone al beneficiario de un negocio a título gratuito (quien recibe sin dar nada a cambio).
Regulación de Alojamientos Turísticos
Diferenciación entre Tipologías de Alojamiento
La mayoría de las normativas distinguen entre los Apartamentos Turísticos propiamente dichos y las Viviendas Turísticas Vacacionales.
Apartamentos Turísticos
Definidos generalmente como:
- Bloques: Edificios compuestos por apartamentos ofrecidos en su totalidad para explotación por una empresa.
- Conjuntos: Apartamentos turísticos ubicados en uno o varios edificios, o villas/chalets similares, ofrecidos por un empresario para su explotación.
Se ofrecen de forma habitual con fines vacacionales o turísticos y deben estar dotados de mobiliario, instalaciones y servicios para su inmediata ocupación.
Viviendas Turísticas Vacacionales
Son unidades aisladas (apartamentos, villas, chalets y similares con mobiliario) ofrecidas por particulares en régimen de alquiler para motivos vacacionales o turísticos.
Autorización Administrativa y Requisitos
Apartamentos Turísticos
Requieren una autorización administrativa para garantizar el control del servicio prestado por la empresa explotadora. Los documentos necesarios suelen incluir:
- Documento acreditativo de la personalidad (DNI o CIF) del titular de la empresa explotadora (a menudo se requiere la escritura de constitución de la sociedad).
- Contrato que faculta el alquiler si la empresa explotadora no es la titular de los apartamentos.
- Proyecto a escala con la distribución de apartamentos e instalaciones de uso general.
- Relación numerada de cada apartamento.
- Documentos que acrediten el cumplimiento de requisitos mínimos de infraestructuras.
- Documento que justifique el cumplimiento de la normativa de prevención de incendios (informe de Bomberos).
- Identificación del director o representante del establecimiento (dependiendo del volumen).
- Cualquier otro documento que se considere relevante.
El plazo de respuesta de la administración es de dos meses; el silencio administrativo es negativo. Se puede solicitar una autorización provisional, siendo la definitiva concedida tras la comprobación in situ de la coincidencia entre lo declarado y la realidad.
Viviendas Vacacionales
No requieren autorización, pero sí es obligatoria su comunicación a la administración.
Clasificación y Fianzas
Clasificación
En la mayoría de Comunidades Autónomas (CC. AA.), se clasifican en categorías como Lujo, 1ª, 2ª y 3ª, utilizando un sistema de 1 a 4 llaves (Cataluña llega hasta 5 llaves).
La Fianza
La exigencia de fianza aplica generalmente cuando la empresa explotadora no es la titular de los apartamentos, ni el titular es una administración de fincas. Si el titular es el propietario o agente de la propiedad inmobiliaria, no se presta fianza.
Ejemplo de fianzas en Cataluña (a modo ilustrativo):
- Hasta 10 apartamentos: 6.000 €
- Entre 11 y 30: 15.000 €
- Entre 31 y 60: 30.000 €
- De 61 en adelante: 40.000 €
La fianza debe ser entregada a la administración o inmovilizada en una cuenta bancaria.
Dirección y Precios
Director de los Establecimientos
La figura del director es obligatoria en los siguientes supuestos:
- Apartamentos de Lujo y Primera con más de 30 unidades.
- Apartamentos de 2ª y 3ª con más de 50 unidades.
Precios y Servicios Incluidos
Los precios son libres, regidos por la Ley de la Oferta y la Demanda. No obstante, deben comunicarse a la administración con un año de antelación y no pueden variar durante ese periodo.
Los servicios mínimos incluidos en el precio son:
- Suministros básicos: Luz, agua, calefacción.
- Limpieza y mobiliario en condiciones.
- Lavandería.
- Uso de servicios comunes (piscinas, pistas de tenis, etc.).