I. Plazos y Procedimientos Administrativos
Plazo Máximo para la Emisión de Informes Urbanísticos
El plazo máximo para emitir informes urbanísticos por la Administración es de dos meses. En caso de que el informe no sea emitido dentro de dicho plazo, se podrá continuar con la tramitación del procedimiento, siempre que el informe no sea preceptivo y vinculante. Esta regla pretende evitar demoras innecesarias en el procedimiento urbanístico (art. 81 TRLOTUP).
Silencio Administrativo: Concepto General
El silencio administrativo es la consecuencia jurídica de la falta de respuesta de la Administración dentro del plazo legal a una solicitud. Puede ser positivo (estimatorio) o negativo (desestimatorio), según la naturaleza del acto y lo que establezca la normativa aplicable. En urbanismo, frecuentemente se opta por el silencio negativo para evitar legalizar actos contrarios al planeamiento.
Silencio Administrativo en Licencias de Nueva Planta
En la Comunidad Valenciana, si la Administración no responde en el plazo legal a la solicitud de una licencia urbanística para una edificación de nueva planta, opera el silencio negativo. Esto significa que la solicitud se entiende desestimada, salvo que normativamente se indique otra cosa. La medida protege el interés general ante posibles construcciones no conformes con el planeamiento urbanístico (arts. 232 y 245 TRLOTUP).
II. Aprovechamientos y Parámetros Urbanísticos
Aprovechamiento Objetivo y Subjetivo: Conceptos Clave
El aprovechamiento objetivo es el que determina el planeamiento urbanístico para un terreno específico, reflejando la edificabilidad real permitida. El aprovechamiento subjetivo es el que corresponde al propietario una vez descontado el porcentaje de cesión obligatoria a la Administración, lo que representa su derecho real a construir. La diferencia entre ambos es clave para calcular el excedente y posibles compensaciones (art. 72 TRLOTUP).
Aprovechamiento Tipo
Es la edificabilidad media ponderada que se atribuye a una determinada área de reparto. Sirve como referencia para asignar a cada propietario su aprovechamiento subjetivo. Se calcula sobre el conjunto del ámbito, teniendo en cuenta usos, coeficientes correctores y edificabilidades permitidas (art. 78 TRLOTUP).
Coeficiente de Canje Urbanístico
El coeficiente de canje es un instrumento técnico utilizado para equiparar aprovechamientos urbanísticos de diferentes usos (residencial, industrial, terciario), según su valor económico. A través de este coeficiente, se homogeneiza la edificabilidad aplicando criterios de mercado, permitiendo así operaciones de compensación y transferencia entre terrenos con distinto uso predominante, garantizando la equidad en la distribución de cargas y beneficios (art. 78 TRLOTUP).
Excedente de Aprovechamiento
Es la diferencia positiva entre el aprovechamiento objetivo atribuido a una parcela o unidad y el aprovechamiento subjetivo del propietario. Este excedente debe cederse o compensarse, normalmente mediante cesión de suelo edificable o compensación económica, para mantener la equidad urbanística (art. 72 TRLOTUP).
Aprovechamiento Subjetivo (Repetición)
Es el porcentaje del aprovechamiento urbanístico que corresponde en propiedad al titular de un suelo una vez deducido el porcentaje que debe cederse a la Administración. Representa el derecho real de edificación o aprovechamiento que puede materializar el propietario en la reparcelación.
Aprovechamiento Objetivo (Repetición)
Es la edificabilidad total asignada por el planeamiento a un ámbito determinado, antes de aplicar las cesiones obligatorias. Sirve como base para calcular el aprovechamiento tipo y repartir los derechos y deberes urbanísticos entre los distintos propietarios de un área de reparto.
Coeficiente de Ocupación
Es el parámetro urbanístico que relaciona la superficie ocupada por la proyección de la edificación en planta baja con la superficie total de la parcela. Limita el espacio que puede cubrirse con edificación sobre el terreno y se utiliza para regular la densidad de construcción y el equilibrio entre superficie libre y edificada.
Alturas en Edificación
Se define como la distancia vertical desde la rasante oficial del terreno hasta el punto más alto de la edificación (cornisa o cumbrera). El planeamiento urbanístico puede fijar límites máximos en número de plantas, metros o combinación de ambos, para controlar la imagen urbana y la relación con el entorno.
Definición Volumétrica en Urbanismo
Es el conjunto de límites geométricos (altura, retranqueos, ocupación) dentro de los cuales debe inscribirse la edificación. Permite controlar el impacto visual, la relación con el entorno, y asegurar la coherencia morfológica del tejido urbano. Se fija en el planeamiento pormenorizado o en normas urbanísticas.
Coeficiente de Edificabilidad: Neto vs. Bruto
El coeficiente de edificabilidad bruto se calcula dividiendo el total de metros cuadrados edificables entre la superficie total del sector o unidad, incluyendo cesiones. En cambio, el coeficiente neto se refiere exclusivamente a la edificabilidad sobre parcelas privadas, una vez descontadas las superficies dotacionales o de cesión.
Índice de Edificabilidad: Neto vs. Bruto
Ambos índices expresan la intensidad edificatoria, pero con distinto ámbito de referencia. El índice bruto se calcula sobre la superficie total del ámbito (incluidas las cesiones), mientras que el neto se refiere a la superficie útil o privada disponible para edificar, resultando en un valor generalmente más alto.
Estándares vs. Parámetros Urbanísticos
No. Los estándares urbanísticos son valores mínimos obligatorios de dotaciones (por ejemplo, metros cuadrados de zona verde por habitante). Los parámetros urbanísticos regulan aspectos como altura máxima, ocupación, retranqueos, volumen o edificabilidad que definen la forma y dimensiones de las edificaciones.
III. Clasificación y Régimen del Suelo
Clasificación Tradicional del Suelo
Las situaciones naturales del suelo hacen referencia a su estado original antes de cualquier transformación urbanística. Tradicionalmente se clasifica en urbano, urbanizable y no urbanizable. Esta clasificación depende del grado de consolidación, existencia de infraestructuras, y de si está o no previsto su desarrollo mediante planeamiento.
Clasificación del Suelo según la LOTUP
La LOTUP clasifica el suelo en urbano, urbanizable y no urbanizable. El suelo no urbanizable se divide en común y protegido, dependiendo de si tiene valores ambientales, paisajísticos o culturales que requieren protección. Esta clasificación determina los usos permitidos y las obligaciones del propietario (arts. 25-28 TRLOTUP).
Suelo Urbanizado
Es aquel que cuenta con acceso rodado pavimentado, abastecimiento de agua potable, evacuación de aguas residuales y suministro eléctrico. Además, debe estar integrado en la malla urbana. La LOTUP establece estos requisitos para considerar que un suelo está en condiciones de ser edificado sin actuaciones urbanísticas previas (art. 28).
Suelo Rural (No Urbanizable)
También llamado no urbanizable, es aquel que se mantiene en su estado natural o agrícola y no está previsto para urbanización. Puede ser común (sin protección específica) o protegido (por razones ambientales, culturales, paisajísticas, etc.). Su uso está restringido y solo admite edificaciones vinculadas al medio rural o con DIC.
Suelo Dotacional
Es el suelo destinado a servicios públicos: zonas verdes, equipamientos, infraestructuras, etc. Puede pertenecer a la red primaria (escala municipal) o secundaria (ámbito local). Su obtención es obligatoria en los procesos de urbanización mediante cesión gratuita de los propietarios.
Régimen del Suelo: Derechos y Deberes del Propietario
Los propietarios tienen derecho a urbanizar, edificar y participar en los beneficios derivados del planeamiento. Sus deberes incluyen ceder suelos para dotaciones, costear y ejecutar la urbanización, edificar en los plazos marcados y conservar las construcciones. El régimen jurídico se define en función de la clasificación y situación del suelo.
Deberes y Derechos del Propietario (LOTUP)
Derechos: obtener licencias, participar en la gestión urbanística y edificar según el planeamiento. Deberes: ceder suelo para dotaciones, pagar costes de urbanización, conservar edificaciones, realojar y reponer actividades si es necesario. Estos deberes se concretan según la clasificación y situación del suelo.
Deberes y Derechos del Propietario (LOTUP) (Repetición)
Repetición de pregunta anterior: los propietarios tienen derecho a urbanizar y edificar conforme al planeamiento, y el deber de ceder suelo dotacional, costear urbanización, entregar parte del aprovechamiento a la Administración y conservar las construcciones edificadas.
Cargas Urbanísticas del Propietario
Los propietarios deben:
- Ceder gratuitamente los suelos dotacionales públicos.
- Entregar el porcentaje del aprovechamiento urbanístico que corresponda a la Administración.
- Costear y ejecutar la urbanización interior del ámbito de actuación.
- Garantizar la conexión con las infraestructuras generales externas al sector.
IV. Planeamiento Urbanístico
Sistema de Planeamiento Urbanístico (LUV)
La LUV (Ley Urbanística Valenciana anterior a la LOTUP) estructuraba el planeamiento en: planeamiento general (PGOU), planeamiento de desarrollo (Planes Parciales, Reformas de Interior, Especiales) y Estudios de Detalle. Esta jerarquía permitía desarrollar el suelo conforme a un esquema de ordenación progresivo y coordinado.
Sistema de Planeamiento Urbanístico (LOTUP)
La LOTUP organiza el planeamiento en Plan General Estructural (PGE), que define la ordenación estructural del municipio, y el Plan de Ordenación Pormenorizada (POP), que concreta la ordenación detallada. Sobre estos se apoyan los planes parciales, de reforma interior, planes especiales y estudios de detalle.
Planeamiento vs. Gestión Urbanística
El planeamiento urbanístico se encarga de ordenar el territorio, definir usos, redes, y parámetros edificatorios. La gestión urbanística se ocupa de ejecutar el planeamiento: reparcelar, urbanizar, obtener suelo dotacional y entregar aprovechamientos. Son fases complementarias del proceso urbanizador.
Planeamiento de Desarrollo
Es el conjunto de instrumentos que concretan el planeamiento general. Incluye los Planes Parciales (para desarrollar suelo urbanizable), los Planes de Reforma Interior (para regenerar suelo urbano) y los Planes Especiales. Permiten ordenar ámbitos concretos con más detalle.
Ordenación Estructural vs. Pormenorizada
La ordenación estructural regula aspectos básicos del modelo territorial: clasificación del suelo, redes primarias, grandes equipamientos. La ordenación pormenorizada regula los detalles urbanísticos: alineaciones, usos concretos, tipologías edificatorias y condiciones de edificación.
Norma Subsidiaria
Son instrumentos de planeamiento provisionales elaborados por la Administración autonómica para municipios que no disponen de planeamiento general. Regulan de forma básica los usos y parámetros urbanísticos, asegurando el mínimo control y ordenación hasta que se apruebe el plan correspondiente.
Impacto de la Red Primaria en la Edificabilidad de un Sector
Cuando se adscriben elementos de red primaria desde el exterior al sector, estos terrenos se incluyen en el cálculo del aprovechamiento tipo. Esto significa que los propietarios del sector deberán asumir proporcionalmente el coste de estas dotaciones, lo cual puede reducir su aprovechamiento subjetivo. Esta medida permite distribuir equitativamente cargas urbanísticas en función del beneficio obtenido.
Alineaciones de Calle
Son las líneas oficiales que definen los límites entre el dominio público viario y las parcelas privadas. Determinan el frente edificable de las parcelas y marcan las dimensiones de las calles. El cumplimiento de las alineaciones garantiza la coherencia del trazado urbano y la funcionalidad del espacio público.
Edificación Aislada
Es aquella cuya construcción no linda con otras edificaciones, separándose de los linderos mediante retranqueos. Se caracteriza por su autonomía formal, mayor ventilación y soleamiento. Es típica en zonas residenciales de baja densidad o urbanizaciones, y se regula por parámetros específicos de ocupación y altura.
Ensanche Urbano
Es una forma de expansión urbana planificada, como la del Eixample de Barcelona, basada en trazados regulares, manzanas ortogonales y dotaciones amplias. Los ensanches surgieron en el siglo XIX como alternativa al crecimiento caótico de los núcleos urbanos históricos.
V. Gestión Urbanística y Ejecución
La Reparcelación: Objeto y Criterios de Adjudicación
La reparcelación es un instrumento de gestión urbanística para redistribuir las fincas conforme al planeamiento, adjudicando a cada propietario parcelas resultantes proporcionales a sus derechos. Tres criterios clave de adjudicación son:
- Superposición: recibir parcelas en el mismo lugar.
- Proximidad: ubicación cercana a la finca original.
- Proporcionalidad: en base al valor o aprovechamiento del derecho previo (art. 90 TRLOTUP).
Acta de Replanteo
El acta de replanteo es un documento técnico-administrativo que marca el inicio efectivo de una obra pública o urbanización. Verifica sobre el terreno que las condiciones del proyecto (alineaciones, cotas, límites) se cumplen, y permite comprobar la viabilidad técnica del inicio de las obras según el planeamiento aprobado.
Sujetos Responsables en Actuaciones Urbanísticas
Los principales responsables son la Administración actuante, el urbanizador (público o privado) y los propietarios de los terrenos incluidos en la actuación. Cada uno asume deberes y derechos: la Administración regula y aprueba, el urbanizador ejecuta, y los propietarios aportan suelo y financian proporcionalmente la urbanización.
Modalidades de Retribución al Urbanizador
El urbanizador puede ser retribuido con:
- Suelo urbanizado (parcelas resultantes).
- Aportaciones económicas (cuotas de urbanización) por los propietarios.
- Una combinación de ambas.
La forma de retribución debe establecerse en el Programa de Actuación Integrada (PAI) y aceptarse por los afectados.
Modalidades de Retribución al Urbanizador (Repetición)
Se repiten las tres modalidades:
- En suelo urbanizado (parcelas edificables).
- Mediante cuotas económicas satisfechas por los propietarios afectados.
- De forma mixta.
La opción debe establecerse en el Programa de Actuación Integrada y aprobarse junto al proyecto de urbanización.
Área de Reparto: Criterios de Pertenencia
Unos terrenos forman parte de un área de reparto cuando el planeamiento urbanístico les asigna un mismo aprovechamiento tipo, permitiendo distribuir equitativamente los beneficios y cargas de la actuación. Es una unidad de cálculo que garantiza la proporcionalidad entre los derechos edificatorios y las obligaciones urbanísticas.
Área de Reparto (Repetición)
Es un ámbito de suelo que agrupa parcelas con igual aprovechamiento tipo, permitiendo distribuir de forma equitativa los derechos y deberes urbanísticos entre los propietarios. Sirve para calcular el aprovechamiento subjetivo y organizar las cesiones y compensaciones necesarias (art. 72 TRLOTUP).
Relación entre Sector, Unidad de Ejecución y Actuación Integrada
El sector es la unidad mínima de planeamiento en suelo urbanizable. La unidad de ejecución es el ámbito donde se gestiona el desarrollo del suelo (reparcelación, urbanización). La actuación integrada es el procedimiento que permite llevar a cabo todo el proceso en uno o varios sectores o unidades de ejecución.
Actuación Aislada
Es una modalidad de gestión urbanística que permite urbanizar una parcela de forma independiente, sin necesidad de reparcelación o planificación conjunta. Procede cuando la parcela está ya urbanizada o no requiere intervención conjunta con otras propiedades y cumple con el planeamiento vigente.
Actuación Integrada
Es el procedimiento ordinario de ejecución del planeamiento urbanístico. Comprende la totalidad del proceso: planeamiento pormenorizado, reparcelación, urbanización, entrega de suelo dotacional y edificación. Se realiza mediante un Programa de Actuación Integrada (PAI) impulsado por un urbanizador.
VI. Licencias y Autorizaciones
Concepto de Licencia Urbanística
Es el acto administrativo por el que el Ayuntamiento autoriza obras o usos del suelo, previa comprobación de su conformidad con el planeamiento urbanístico y la normativa aplicable. Es preceptiva, previa al inicio de obras, y garantiza la legalidad y el control de las actuaciones en el territorio.
Concepto de Licencia Urbanística (Repetición)
También repetida. La licencia es el acto administrativo que autoriza legalmente una obra, instalación o uso del suelo conforme al planeamiento. El Ayuntamiento es competente para concederla, previo informe técnico y cumplimiento de los requisitos urbanísticos, ambientales y sectoriales pertinentes.
Licencia de Ocupación
Es el acto administrativo que acredita que una edificación terminada cumple con las condiciones del proyecto aprobado, es habitable y puede ponerse en uso. Es necesaria para contratar suministros como agua o electricidad, y su concesión implica la inspección final por parte de los técnicos municipales.
Licencia de Ocupación (Repetición)
Ya explicada. Es el acto que permite poner en uso una edificación terminada, una vez comprobado que se ha ejecutado conforme al proyecto autorizado y que reúne condiciones de habitabilidad y seguridad. Es imprescindible para contratar servicios de agua, luz, gas, etc.
Declaración Responsable
Es un documento firmado por el interesado en el que manifiesta, bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos legales para ejecutar una obra o iniciar una actividad. Permite sustituir la licencia en ciertos casos, agilizando los trámites administrativos sin renunciar al control posterior.
Declaración de Interés Comunitario (DIC)
Instrumento que permite implantar actividades no previstas en suelo no urbanizable, siempre que sean necesarias para el desarrollo económico o social de la Comunidad Valenciana. Debe solicitarse ante la Generalitat, que fija condiciones, plazos de vigencia (30 años) y medidas de integración paisajística y ambiental.
Vigencia de la Declaración de Interés Comunitario (DIC)
La Declaración de Interés Comunitario (DIC) tiene una vigencia de 30 años desde su otorgamiento. Este plazo puede ser prorrogado por la Administración competente si se justifica la continuidad de la actividad, su adecuación al entorno, y el cumplimiento de las condiciones impuestas inicialmente.
Construcción de Viviendas en Suelo No Urbanizable
Solo se permite si la vivienda está vinculada a explotaciones agropecuarias, forestales o similares, o si se autoriza mediante Declaración de Interés Comunitario (DIC). Además, debe respetarse la normativa ambiental, limitar la altura, y garantizar la integración paisajística y la no alteración de los valores protegidos (arts. 210-211 TRLOTUP).
Autorización Ambiental Integrada
Es un acto administrativo de la Generalitat que autoriza la implantación, funcionamiento o modificación de actividades potencialmente contaminantes (industria pesada, incineradoras…). Sustituye múltiples licencias y fija condiciones ambientales unificadas (Ley 6/2014, Anexo I).
Licencia Ambiental
Es una autorización municipal necesaria para actividades con impacto ambiental medio o moderado (talleres, almacenes, pequeñas industrias). Asegura el cumplimiento de condiciones técnicas, sanitarias y ambientales, y requiere informe técnico municipal (Anexo II Ley 6/2014).
Declaración Responsable Ambiental
Es una comunicación del interesado mediante la cual afirma cumplir todos los requisitos para desarrollar una actividad clasificada como de bajo impacto ambiental. Sustituye la licencia en determinados casos y permite el inicio inmediato de la actividad (Anexo III Ley 6/2014).
Comunicación de Actividad Inocua
Es una notificación al Ayuntamiento para actividades que no generan molestias, residuos ni riesgos. No requiere evaluación previa, pero sí que se cumplan las condiciones técnicas previstas. Es el trámite más simple para iniciar negocios inocuos (comercio menor, oficinas, etc.).
VII. Infracciones y Situaciones Especiales
Tipos de Infracciones Urbanísticas
Las infracciones urbanísticas pueden clasificarse en muy graves, graves y leves.
- Las muy graves incluyen obras en suelo no urbanizable protegido o que afecten a bienes de interés cultural.
- Las graves suelen ser construcciones sin licencia o con licencia anulada.
- Las leves abarcan obras menores sin licencia o incumplimientos formales.
La clasificación influye en el tipo de sanción aplicable (TRLOTUP).
Situación Legal de Ruina
Se declara cuando el coste de reparación de un edificio supera ciertos límites legales respecto a su valor, o cuando su estado representa un peligro para la seguridad. La Administración puede ordenar su demolición o conservación obligatoria, y los propietarios deben asumir las medidas correctoras necesarias.
Revisión de Precios en Contratos de Obras Públicas
La revisión de precios en contratos de obras públicas solo es posible cuando se han producido modificaciones justificadas en el proyecto original, imprevistos técnicos o cambios normativos. Además, debe respetar los límites establecidos por la Ley de Contratos del Sector Público y contar con la debida autorización administrativa previa.
VIII. Expropiación Forzosa
Expropiación Forzosa
Procedimiento mediante el cual la Administración priva a un particular de su propiedad o derechos por causa de utilidad pública, a cambio de una compensación económica (justiprecio). Está regulada por la Constitución Española (art. 33) y la Ley de Expropiación Forzosa (LEF).
Justiprecio en Expropiación
Es la cantidad que debe pagar la Administración al expropiado como compensación por la privación de un bien o derecho. Se calcula conforme a criterios objetivos (valor catastral, mercado, afecciones) y busca garantizar una indemnización justa, equilibrando el interés público y los derechos del propietario (art. 24 LEF).
Jurado Provincial de Expropiación
Órgano administrativo colegiado que resuelve los desacuerdos sobre el justiprecio entre la Administración y el expropiado. Está integrado por técnicos y representantes de ambas partes, y su resolución tiene carácter vinculante salvo recurso ante la jurisdicción contencioso-administrativa.
Derecho de Reversión en Expropiaciones
El derecho de reversión permite al expropiado recuperar el bien expropiado cuando este no se destina al fin que motivó la expropiación o se produce un cambio de uso. En estos casos, el antiguo propietario puede solicitar la restitución del bien o una compensación, ajustando el precio pagado al valor actual. Este derecho está reconocido en la Ley de Expropiación Forzosa como garantía constitucional (art. 63 LEF).
Administración Expropiante
Es el ente público (Estado, comunidad autónoma, diputación o ayuntamiento) que, por razones de interés general, inicia y tramita un procedimiento de expropiación. Tiene la potestad de privar a un ciudadano de su propiedad conforme al principio de legalidad, garantizando el pago de un justiprecio.
Beneficiario de la Expropiación
Es la persona física o jurídica que obtiene la titularidad del bien expropiado y se beneficia de su uso. Puede coincidir con la Administración expropiante o ser un tercero (empresa concesionaria, entidad pública o privada), y está obligado a abonar el justiprecio si así se establece en el expediente.